マイホームを売却する際は、売却活動だけでなく、3,000万円特別控除を利用できるかどうかも事前に確認しておくことが大切です。 ここでは、マイホーム売却の一般的な流れと、特別控除について確認するタイミングを見ていきましょう。

■STEP1　不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼し、自宅がどのくらいの価格で売却できそうなのかを確認します。 周辺の成約事例や現在販売されている競合物件、築年数、立地、建物の状態などをもとに、適正な売出価格を検討していきます。 この段階で、購入時の売買契約書や取得時にかかった費用の資料なども確認しておくと、売却後の譲渡所得を計算しやすくなります。

■STEP2　3,000万円特別控除の適用条件を確認する

売却活動を始める前に、3,000万円特別控除を利用できる可能性があるか確認しておきましょう。 この特例は所有期間の長短に関係なく利用できますが、原則として自分が住んでいるマイホームの売却であることなど、一定の要件があります。 すでに引っ越している場合でも、原則として「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すれば、対象となる可能性があります。 また、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却や、過去に一定の特例を利用している場合などは、適用できないことがあります。

■STEP3　販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結び、売出価格を決めたら販売活動を開始します。 室内の清掃や整理整頓などによって、購入希望者に良い印象を与えることも大切です。 一方で、売却前の大規模なリフォームが必ずしも売却価格の上昇につながるとは限りません。費用をかける前に、不動産会社と相談しながら必要性を判断するとよいでしょう。

■STEP4　売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し時期などの条件を調整し、売買契約を締結します。 売買契約書や仲介手数料の領収書などは、譲渡所得の計算や確定申告で必要になることがあるため、大切に保管しておきましょう。

■STEP5　決済・引渡しを行う

売買代金の受領や住宅ローンの返済、所有権移転登記などを行い、買主へ物件を引き渡します。 売却価格が確定したら、取得費や仲介手数料などの譲渡費用を確認し、実際の譲渡所得を計算します。 そのうえで、3,000万円特別控除を適用した場合に課税譲渡所得がいくらになるのかを確認します。

■STEP6　確定申告を行う

3,000万円特別控除は、自動的に適用される制度ではありません。 特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告を行い、譲渡所得の内訳書など必要な書類を提出する必要があります。 特別控除によって課税譲渡所得が0円になる場合でも、特例を適用するための確定申告が必要です。

マイホームの売却では、査定や販売活動だけでなく、売却後の税金まで考えて進めることが大切です。 特に3,000万円特別控除は税負担を大きく軽減できる可能性があるため、売却前の段階から適用条件を確認しておきましょう。税務上の判断が難しい場合には、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。