共有名義の不動産を売りたいときに知っておくべき法律と手続き

相続や夫婦での購入、親族間の資産整理などで発生する「共有名義の不動産」。

一人で所有する単独名義と異なり、複数の人が権利を持つこの形態は、売却時に法律・税務・心理面のすべてで慎重な対応が求められます。

売却を決意したものの、他の共有者が賛同してくれなかったり、登記や税金の仕組みが複雑で理解が追いつかなかったりするケースは非常に多く、実際の現場でも「思った以上に時間がかかる」という声が後を絶ちません。

しかし、こうした難しさは事前に必要な知識を整理し、法律と手続きの流れを把握することで大きく軽減できます。

このページでは、共有名義の不動産を売却するときに押さえておくべき法律上のポイントと手続き、そして注意点を、専門家の視点から丁寧に解説していきます。

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「共有名義」という仕組み

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人が共同で所有している状態を指します。
相続による兄弟姉妹の共有、夫婦が購入したマイホーム、親子や友人同士での共同投資など、その形態はさまざまです。
一見すると「一緒に持っている」だけの単純な状態に思えるかもしれませんが、実際には持分割合・権利の範囲・使用方法など、細かなルールが絡み合っています。

持分割合を把握する重要性

共有名義の不動産には、必ず「誰がどの程度の割合で所有しているか」という持分割合が登記簿に明記されています。
たとえば、兄が3分の1、妹が3分の2といった具合です。
この割合は売却代金や税金負担の計算の基礎となるため、売却を検討する際は最初に登記簿謄本を取得して現状を正確に確認することが欠かせません。
相続登記がまだ済んでいない場合は、まず名義を整理する作業から始める必要があります。

持分と使用権は別物

「自分の持分が大きいから、その分だけ自由に使える」と考えるのは誤解です。
共有名義の不動産は、全体を全員で所有するという概念に基づいており、持分は経済的な権利を示すものに過ぎません。
そのため、特定の一部を単独で占有したり、リフォームや解体など大きな変更を勝手に進めたりすることはできません。
売却手続きに進む前に、この基本構造を理解しておくことが、後々の混乱を防ぐ第一歩となります。

売却に関わる法律上のルール

共有名義の不動産を売却する際は、民法に基づく共有物処分の規定が基本となります。この法律は、共有者それぞれの権利を守る一方で、全体の公平性を保つための制約を設けています。特に重要なのは、「不動産全体を売る場合」と「自分の持分だけを売る場合」で求められる同意の範囲が異なる点です。

Point 01

不動産全体を売る場合

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が絶対に必要です。たとえ自分の持分が過半数を超えていても、一人でも反対する人がいれば契約を成立させることはできません。この規定は、他の共有者の財産権を保護するために設けられており、「多数決で押し切る」という方法は認められていないのです。したがって、売却を成功させるためには、全員が納得する条件を探り、合意形成を図る交渉力が鍵となります。
Point 02

自分の持分だけを売却する場合

共有者全員の合意が得られない場合でも、自分の持分だけを第三者に売却することは可能です。ただしこの方法は、実際には買い手が見つかりにくい、価格が通常より低くなる、他の共有者が優先的に買い取れる「持分買取請求（先買権）」を行使できるなど、実務上のハードルが高いのが現実です。「どうしても現金化したい」という事情がある場合の最後の選択肢として検討されることが多いでしょう。
Point 03

共有物分割請求という法的手段

協議が難航した場合、裁判所に対して「共有物分割請求」を申し立てる方法もあります。これは、不動産を物理的に分ける（現物分割）か、売却して代金を分割する（換価分割）かを裁判所が判断し、強制的に共有状態を解消する手続きです。ただし、裁判には時間・費用がかかり、希望通りの結果が得られるとは限りません。そのため、可能であれば協議による解決を優先するのが賢明です。

売却までの具体的な手続きと準備

実際に売却を進める際には、以下のような段階を踏んで手続きを進めます。
順序を守り、必要な書類を整えておくことで、スムーズに売却を進められます。

① 登記情報の確認

まずは法務局で登記簿謄本を取得し、共有者全員の氏名・住所・持分割合を確認します。
相続登記が未完了の場合は、売却前に名義変更を済ませなければなりません。
この段階で不備を放置すると、後の契約や税務処理に大きな支障が出る可能性があります。

② 共有者との協議

次に、売却の方針、価格の目安、依頼する不動産会社、売却後の代金分配方法などを話し合います。
特に価格設定は意見が分かれやすいため、複数の不動産会社から査定を取り、客観的な市場価格を基準に議論することが有効です。
話し合いの内容は口頭だけでなく、合意書や覚書として書面に残すことが後のトラブル防止につながります。

③ 不動産会社との媒介契約

全体を売却する場合、共有者全員が媒介契約に署名・押印する必要があります。
共有者が遠方に住んでいる場合は、郵送による書類のやり取りや委任状の活用が不可欠です。
時間がかかる工程だからこそ、早めに段取りを決めておくことが重要です。

④ 売買契約・決済

買主との契約締結、代金の決済時には、共有者全員が本人確認書類・印鑑証明書を提出し、契約書に署名捺印します。
売却代金は持分割合に応じてそれぞれの口座へ振り込まれるのが一般的で、税金申告の基礎資料ともなるため、領収書や振込明細は必ず保管しておきましょう。

トラブルを避けるための注意点

共有名義不動産の売却は、法律上の制約だけでなく、人間関係に起因するトラブルも多く見られます。
次のようなポイントを押さえておくことで、不要な摩擦や遅延を防ぐことができます。

意思統一を早期に図る

共有者が多いほど、意見の食い違いや感情的な対立が起こりやすくなります。
初期段階から不動産会社や司法書士などの中立的な専門家を交えて協議することで、冷静な議論が可能になります。

税金の申告義務

売却で利益が出れば、譲渡所得税が課されます。
各共有者が自分の持分に応じて確定申告を行う必要があり、取得費や譲渡費用、リフォーム費などは経費として控除が可能です。
領収書や契約書を整理しておくことで、節税につながります。

書類の漏れに注意

印鑑証明書、本人確認書類、登記識別情報（権利証）など必要書類は数多くあります。
1つでも不足すると契約が延期され、買主からの信頼を失う原因にもなりかねません。
不動産会社や司法書士と連携し、書類チェックリストを活用するのがおすすめです。

スムーズな売却を実現するために

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員が納得して動ける体制づくりが欠かせません。名義人が複数いると意見調整や手続きの遅れが起きやすいため、次のポイントを押さえることで売却をスムーズに進められます。

1. 目的と条件を早めに共有

　売却価格や時期、仲介か買取かなど、基本方針を全員で話し合い、書面化しておくことが第一歩です。目的が曖昧なまま進めると、価格交渉や契約条件で食い違いが起こり、時間とコストがかかる原因になります。

2. 権利関係を正確に整理

　登記事項証明書で持分割合や名義の確認を行い、相続登記や住所変更が未了なら早めに対応しましょう。登記不備は売買契約前に解消しておかないと、売却手続きが止まる大きなリスクになります。

3. 専門家の活用

　共有名義の不動産は、不動産会社・司法書士・税理士の連携が成功の鍵です。司法書士は登記や名義変更を、税理士は譲渡所得税などの税金計算を担当し、手続きの抜けや無駄な税負担を防ぎます。

4. 情報共有のルールづくり

　連絡方法や確認のタイミングをあらかじめ決め、メール・電話・オンライン会議などを併用すると、遠方の共有者がいても意思疎通がスムーズです。

5. 現実的な価格設定

　複数の査定を取り、相場に沿った価格レンジを全員で確認しておくと、販売期間の長期化や無理な値下げを防げます。仲介が難しい場合は、買取や持分売却など複数の選択肢も検討しましょう。

6. スケジュール管理

　契約から決済までの流れを逆算して作業を分担すると、書類不足や立ち会い漏れなどのトラブルを防ぎやすくなります。全員が同じ進行状況を共有できるツールを活用するのも有効です。

法律と手続きを理解すれば共有名義の売却は怖くない

共有名義の不動産売却は、法律知識・手続き・共有者間の調整という三つの壁を乗り越える必要があります。しかし、民法のルールや税務上の注意点を理解し、ステップごとの準備を怠らなければ、トラブルを回避しつつ円滑に売却することは十分可能です。

「共有者との話し合いが進まない」「税金や書類が複雑で不安」という方も、まずは無料相談からお気軽にご相談ください。複雑に見える共有名義の不動産売却も、適切な知識とサポートがあれば着実に進めることができます。あなたの大切な資産を、安心して現金化するための第一歩を、私たちと一緒に踏み出しましょう。

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